Земельный участок и его кадастровая оценка

Одним из основных направлений развития имущественных отношений можно считать оценку земельных участков. Оценочная деятельность трактуется как деятельность, цель которой установить рыночную, ликвидационную, кадастровую, инвестиционную и другие стоимости.

Цель оценки состоит в установлении стоимости объекта оценки. Следовательно, в итоге мы получаем точную цену объекта. Использовать результат можно для разнообразных сделок с недвижимым имуществом, таких как аренда или купля-продажа, а также при получении займа, страховки, бухгалтерского учета, приватизации и прочих операций с недвижимостью.

На данный момент в экономике России закреплено несколько видов стоимости земли:

Так выделяют рыночную – находится в прямой зависимости от конкурентоспособности продавцов, платежеспособности покупателей, а также от спроса и предложения внутри рынка недвижимости. Данный вид не является стабильной величиной, ее изменение зависит от множества факторов, одним из которых является целевое назначение.

Нормативная стоимость это показатель, описывающий цену в соответствии с местоположением и качеством земли, принимая в расчет срок, в которых участок может себя окупить.

Существует подробное описание вычисления данного вида стоимости,  по каким критериям определяется величина нормативной стоимости, каким может быть превышение над рыночной ценой, какие исполнительные органы власти уполномочены определять нормативную цену земельных участков.

 Инвестиционной стоимостью считается цена объекта применимая для группы лиц или конкретного лица, при фиксировании целей инвестиций.

4. Ликвидационная стоимость – это  возможная цена объекта, по которой его можно изъять за срок, меньше обычного срока экспозиции, в вынужденных условиях.

Здесь нужно учитывать факторы, в связи с которыми владелец принужден к отчуждению своего недвижимого имущества. Это главное отличие данного вида стоимости от формирования рыночной цены.

5. Кадастровая стоимость является предметом нашего исследования, мы выясним, с какой целью ее находят, а также рассмотрим систему ее расчета как можно более приближенно.

Этот вид стоимости, в отличие от выше нами рассмотренных,  придает участку значимость, прежде всего юридическую. Данная стоимость наиболее важна для расчета земельного налога. Налоговые платежи являются значительной частью расходов для владельцев.

 Для целей налогообложения, а также иных целей, необходимо устанавливать кадастровую стоимость земли. Не менее важно применять кадастровую стоимость для того, чтобы определить арендные платежи, принадлежащей на праве собственности государству или муниципалитету.

Рассмотрим с позиции оценщика.

Она представляет собой примерную стоимость, которую могли бы оплатить при покупке в условиях рынка недвижимости. Согласно действующим нормативно-правовым актам, кадастровая стоимость обязана быть индикатором среднего уровня цен на рынке на данный момент. Вычисляют среднюю стоимость умножением удельного показателя стоимости на площадь.

С учетом комплекса параметров формируется удельный показатель. Применимо к кадастровому кварталу, где находится земельный участок, местоположение, а также категория земель и разрешенное использование имеют фундаментальное значение.

Кадастровая стоимость:

 Целью этого вида стоимости было обеспечение регулирования земельных отношений с экономической стороны, в следующих случаях:

– передача в частную собственность земель, принадлежащих государству;

– регистрация прав, в то числе права собственности, как совместного, так и долевого;

– передача гражданам земель в случае кредита или при налогообложении.

Оценщику может выбирать, модели и подходы в определении  кадастровой стоимости.

В основном пользуются методом массовой оценки, который мы более детально осветим ниже.

При группировке объектов оценки, похожих по своим особенностям, определяется стоимость, с помощью методов моделирования стоимости и математических методов, в зависимости от подхода к оценке – именно это и является массовой оценкой недвижимого имущества.

Следующие этапы включаются в определение кадастровой стоимости, где применяется вышеописанный метод:

на проведение кадастровой оценки заключается договор, в котором обязательным атрибутом является техническое задание, где также указан перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке;

обосновывается выбранная модель оценки, собираются и анализируются данные о рынке недвижимости;

устанавливают факторы ценообразования объектов оценивания;

собираются данные о факторах образования цены;

объекты оценивания группируют;

собирают информацию о рынке;

выстраивается модель оценивания;

модель оценивания анализируется на качество;

производится окончательный подсчет;

формируется отчет об оценке.

При формировании кадастровой стоимости не учитываются обременения или ограничения земельного участка, за исключением тех, что были установлены в интересах публично-правовых образований, в связи с зонированием или в целом регулированием данной территории, охраной окружающей среды, сохранением объектов исторического или культурного значения, а также обеспечением безопасности страны или населения.

Следовательно, кадастровая стоимость земельного участка – это стоимость, альтернативная рыночной, которую устанавливает только исполнительный орган государственной власти, коему переданы полномочия для проведения кадастровой оценки земли от имени государства, имеющих целью формирование налоговой ставки для собственников недвижимого имущества. Принимая во внимание сказанное, сфокусируем внимание на отличиях рыночной и кадастровой стоимостей, которые являются основными в данной сфере:

1)  объемность такого определения, как рыночная стоимость: множество факторов учитывается при ее определении, например категория земли, состояние объекта недвижимости, уровень спроса и предложения. При этом кадастровая стоимость имеет ограничение в виде региональных или районных рамок, а также существующей ценовой политики на момент проведения оценки; 

2) рыночную стоимость определяет собственник, в интересах которого отчуждение объекта, который может обратиться за консультацией к независимому эксперту по оценке, в тот момент как кадастровую устанавливает исключительно государство;

3) рыночная стоимость находится в прямой зависимости от постоянно изменчивых условий рынка, а кадастровая  находится в относительно стабильном состоянии, так как государственная оценка проводится регулярно, в периоды, закрепленные в законодательстве; 

4) рыночная стоимость устанавливается для проведения сделок с недвижимым имуществом, кадастровая же в целях налогообложения, следовательно, оба вида стоимости предназначены для совершенно разных целей; 

5) рыночная стоимость может довольно весомо отличаться от кадастровой, причем в меньшую сторону, что не всегда может быть обоснованно, так как установление кадастровой стоимости не отражает реальную стоимость недвижимого имущества.

Наряду с этим есть связь между рыночной и кадастровой стоимостью: на момент проведения оценки специалистами учитываются цены на рынке недвижимого имущества в конкретном регионе или районе.

Кадастровая оценка характеризуется следующими принципами:

-проводимые процедуры оценки независимы и открыты;

– сведения, необходимые для установления кадастровой стоимости регулярно актуализуются;

– методы определения кадастровой стоимости едины для всех; 

– полученную в результате оценки кадастровую стоимость проверяют и обоснуют экономически.

Таким образом, действующим законодательством установлены разные методы оценки земли. Очень часто они практически ориентированы на увеличение налогообложения земли, а должны быть направлены,  в целом на сохранение земли не только как средства производства и пространственного  базиса, но как уникального природного ресурса и объекта.

А в каких городах проводите оценку, спросите вы?

Оценка стоимости в городах:

г. Пятигорск

г. Кисловодск

г. Ессентуки

г. Железноводск

г. Минеральные Воды

г. Лермонтов

Ставропольский край

КМВ