Системные причины погрешности при оценке стоимости специализированного актива

Системные причины погрешности и расхождений при оценке стоимости специализированного актива независимыми подходами

Погрешность оценки стоимости вариантными расчетами может определяться по абсолютной величине (в денежных единицах) и в относительных единицах – без размерности. Размерность абсолютной погрешности оценки устраняется при использовании показателя сравнения в денежных единицах. Для нахождения погрешности оценки по относительной величине нужно было бы дать определение и использовать показатель базы сравнения в единицах стоимости, не путая базу определения относительной погрешности оценки стоимости с показателем базы оценки – рыночной стоимостью [2 и 3].

Поскольку в отличие от имущественного комплекса – обновляемой совокупности всех активов действующего предприятия долговечность специализированного актива как правило ограничена и стоимость каждого актива в пределах долговечности обычно меняется (снижается практически до нуля), то базой оценки погрешности в этих случаях должна служить не искомая стоимость этого актива, а показатель устойчивый при изменении стоимости со временем, например, сумма стоимости и накопленного износа или сумма затрат для создания аналога в рыночных ценах, т.е. стоимость замещения.

При ограниченной долговечности рыночная стоимость специализированного актива в текущих ценах со временем снижается практически до нуля, так как остаточная ликвидационная стоимость, т.е. утилизационная, а то и затраты на утилизацию по сравнению с рыночными затратами на создание актива (его восстановительной стоимостью) соразмерны с нулевым значением в пределах погрешности оценки.

С другой стороны, надо учитывать, что с возрастом актива накапливается износ.

Поскольку предполагается, что погрешность по относительной величине не должна безгранично расти по мере накопления износа и снижения стоимости, то, соответственно, абсолютная (денежная) погрешность определения стоимости должна была бы снижаться до нуля соразмерно снижению стоимости, если стоимость принять за базу сравнения ее относительной погрешности.

Но при этом возникло бы методологическое противоречие, заключающееся в том, что по денежной величине погрешность оценки стоимости, снижающейся со временем до нуля, являющаяся также погрешностью определения накопленного износа, формально не может составлять ноль, ведь базой сравнения для определения погрешности износа по относительной величине был бы растущий со временем износ, который стремится к максимальному значению, когда к нулю стремится стоимость.

Следовательно, стоимость специализированного актива, дешевеющего до нуля в пределах долговечности, не может являться базой сравнения для определения относительной погрешности оценки стоимости. Другими словами, в качестве базы сравнения при нахождении погрешности по относительной величине целесообразно принять какой-либо экономический показатель, который не связан с долговечностью специализированного актива и несущественно меняется со временем по мере накопления износа актива, например, принять в качестве базы сравнения относительной погрешности стоимости актива его стоимость замещения (рыночные затраты на создание нового аналога) или сумму рыночной стоимости актива и его накопленного износа.

Следует пояснить на примере. Допустим, по затратному подходу стоимость актива оценена 100 тыс. долл. США, по доходному – 200 тыс. долл. США, по сравнительному – 300 тыс. долл. США, а стоимость замещения равна 5 млн. долл. США. Несмотря на кажущийся разброс значений: 100, 200 и 300 тыс. долл. США, при средней оценке 200 тыс. долл. США, эта оценка стоимости выступает вполне удовлетворительным приближением нулевой стоимости актива по сравнению с его стоимостью замещения (5 млн. долл. США), или по сравнению с суммой стоимости актива и его накопленного износа, который для рассмотренного примера почти равен стоимости замещения, и это служит подсказкой, что оценка актива соответствует нулю или остаточной ликвидационной стоимости, а разброс значений стоимости является вполне приемлемым, если в качестве базы сравнения относительной погрешности взята стоимость замещения, или найденная сумма стоимости и накопленного износа.

По части достоверности для подобного примера значительно больше сомнений могла бы вызвать такая оценка независимыми подходами, при которой  результаты были бы: 190, 200 и 210 тыс. долл. США, что означало бы неправдоподобно высокую точность оценки по сравнению со стоимостью замещения (5 млн. долл. США), или по сравнению с суммой найденной стоимости (200 тыс. долл. США ) и накопленного износа, и это привело бы к неверному выводу, что стоимость актива в равна 200 тыс. долл. США, тогда как в действительности она соответствует нулю или остаточной ликвидационной стоимости, а 200 тыс. долл. США – это величина, соразмерная денежной оценке погрешности определения стоимости, которую при определении относительной погрешности надо было бы отнести к показателю стоимости замещения или к сумме рыночной стоимости и накопленного износа, что видно по данным исходного примера.

Таким образом, при нахождении погрешности оценки по относительной величине нужно корректное задание базы этой погрешности с позиций системного подхода [1], при котором специализированный актив оценивается не сам по себе, а как элемент в цикличной системе: создание, установка, снаряжение и запуск, продуктивное использование, техническое обслуживание, списание и утилизация, а базой относительной погрешности выступает тот связанный с оцениваемой стоимостью показатель, который так или иначе остается неизменным или устойчивым по величине в течение указанного системного цикла.

Причины погрешностей определения стоимости

При исследовании качества и точности оценки стоимости специализированного актива нужно учитывать, как естественные погрешности, возникающие вследствие неточности данных, так и методологические расхождения.

Неточность данных: ограничений и допущений оценки, в том числе данных, использованных при создании математических моделей, программ, баз данных и пр., применяемых при определении стоимости лежит в основе естественных погрешностей ее нахождения и имеет системный характер, поскольку актив при оценке его стоимости исследуется как элемент определенной более общей системы и, в то же время, как система, состоящая из элементов – подсистем.

Формально перечень примеров более общего объекта, чем оцениваемый актив, неограничен. В качестве примеров характеристик систем более общих, чем оцениваемый актив, можно при оценке земельного участка или объекта на участке назвать: адрес, кадастровый квартал, муниципальное образование, субъект федерации и т.п. Специализированный актив оценивается в структуре всех связей – в составе имущественного комплекса или в составе той или иной действующей технологии, как продукт серийного или индивидуального производства, как объект инвестирования в рамках соответствующего инновационного проекта, как определенный тип в той или иной системе классификации активов и т.д.

В практических целях при определении стоимости актива приходится придерживаться ограничений и допущений, связанных с характеристиками более общей системы, к которой оцениваемый актив принадлежит как подсистема. Эти ограничения служат исходными данными для оценки, а причиной погрешности данных выступает их известная условность, которая возникает вследствие обрыва методологических связей между специализированным активом и более общей системой, к которой он принадлежит в функциональном, технологическом, экономическом, правовом или ином отношении, а количество вариантов этой системы в принципе не ограничено.

Характерным примером более общей, чем оцениваемый специализированный актив, системы, к которой он принадлежит, могут служить показатели имущественного комплекса, к которому относится объект недвижимости или оцениваемая единица оборудования. В свою очередь, этот имущественный комплекс включен в состав более общей системы как ее элемент, например, в состав того или иного отраслевого сектора или региональной экономики. В этой индуктивной последовательности можно было бы укрупнять системы и комплексные объекты, в которые входит специализированный актив. А при практическом определении стоимости актива такая последовательность вхождения в более общие системы заменяется ограничениями оценки, то есть, исходными данными в форме тех или иных числовых показателей, в форме созданных для оценки и используемых моделей или в форме правил и пределов применимости исходных данных и моделей. И эти ограничения, как отмечено выше, в значительной степени условны ввиду многообразия вариантов и степеней обобщения систем, в которые оцениваемый объект входит как элемент, а указанная условность служит причиной погрешности данных – ограничений и допущений оценки.

В свою очередь специализированный актив с системной точки зрения тоже выступает комплексным объектом, состоящим из подсистем. В частности, имущественный комплекс состоит из отдельных специализированных активов, а недвижимый объект состоит из застроенного участка и здания, тоже состоящего из отдельных частей и помещений, и, далее в дедуктивной последовательности, части актива включают отдельные конструктивные элементы и пр.

В практических задачах при определении стоимости помимо характеристик более общих систем, к которым специализированный актив принадлежит как элемент, в качестве ограничений также  используются данные составных частей этого актива для каждого уровня его детализации, а условность выбранного уровня детализации и соответствующий разрыв методологических связей специализированного актива и его подсистем выступает причиной погрешности этих данных, также, как причиной погрешности служит условность данных при замене ими методологических связей оцениваемого актива с общими системами, к которым он принадлежит как элемент, что показано выше.

То есть, факторами погрешности оценки стоимости являются следующие:

– степень условности и приближенности данных, т.е. ограничений и допущений, в том числе принятых при построении используемых методик и моделей оценки, которыми при определении стоимости заменяются методологические связи специализированного актива с более общей системой, к которой он принадлежит как элемент;

– приближенный характер назначенных при определении стоимости актива параметров, которыми заменяются методологические связи актива с его подсистемами.

Для оценки влияния погрешности данных или параметров на точность нахождения стоимости специализированного актива можно использовать вариантные расчеты стоимости при варьировании данных и параметров в пределах их погрешностей. При этом причиной погрешности результатов этих вариантных расчетов не будет расхождение предпосылок независимых подходов для одного и того же сочетания данных (ограничений и допущений).

Анализ причин расхождений оценок независимыми подходами

Найденные независимыми подходами разные значения стоимости могут говорить о методологическом расхождении этих результатов, что нельзя считать погрешностью оценки, связанной с приближенностью и неточностью данных и моделей, используемых для оценки специализированного актива.

Анализ характерных форм зависимостей стоимости специализированного актива от его возраста при оценке независимыми походами (Рис. 1) показывает, что в широких интервалах варьирования возраста, соотносимого с накапливаемым неустранимым износом, найденные независимыми подходами значения стоимости отличаются на величину, соразмерную с этими значениями как таковыми.

Рис. Зависимость от возраста t в пределах долговечности T специализированного актива значений его стоимости MV при оценке: 1 –затратным подходом; 2 – сравнительным подходом; 3 – доходным подходом; А, B – значения возраста для пересечений графиков оценок независимыми подходами; RC×(1–D₅) – восстановительная стоимость за вычетом внешнего износа

При некоторых значениях возраста специализированного актива независимые подходы могут давать сходную величину стоимости: одинаковую оценку стоимости можно получить по доходному и по сравнительному подходам при определенном возрасте актива (на графике обозначено А, Рис.), а при иных значениях возраста актива совпадающую стоимость дают затратный и доходный подходы (на графике B). Как видно по схематичным графикам, три независимых подхода могут давать одинаковую нулевую стоимость для условий списания актива, например, при определении остаточной ликвидационной стоимости (утилизационной).

На приведённом схематическом графике горизонтальной линией показана стоимость нового актива , отличающаяся на размер износа внешнего воздействия  от затрат на его создание, т.е. от восстановительной стоимости RC. При этом учтено, что при равенстве нулю накопленного износа стоимость нового актива MV(0) оценивается за вычетом износа внешнего воздействия , действующего соразмерно на стоимость аналогичных активов независимо от их возраста, в том числе, на стоимость новых активов.

Форма зависимости от возраста (1) стоимости, оцениваемой затратным подходом, показана (Рис.) в предположении о накоплении неустранимого износа по методу срока жизни. Форма кривой для сравнительного подхода (2) выбрана в таком виде, как это соответствует обычно зависимости от возраста стоимости актива при оценке с применением математических регрессий и принципа подобия по удельным показателям. А форма зависимости (3) от возраста актива стоимости при его оценке доходным показана с учетом роста ставки капитализации по мере приближения значения возраста к долговечности актива при относительной устойчивости чистого дохода (или иного капитализируемого показателя).

Для возраста специализированного актива, соответствующего значениям A и B (Рис. 1) результаты оценки стоимости в той или иной паре независимых подходов близки. Эти значения возраста актива могут как раз соответствовать характерным продажам на вторичном рынке. А при остальных значениях возраста (менее значения A и более B, а также между A и B) по схематичному графику видны расхождения оценок независимыми подходами.

То есть, том случае, если за рамками интервала значений «рыночного» возраста специализированного актива (от A до B) имеется тот или иной предпочтительный подход, то значения стоимости, оцененные остальными подходами, были бы, вероятно, ухудшающими качество оценки по сравнению с этой предпочтительной оценкой.

Расхождения значений стоимости, найденных независимыми подходами, имеют системные причины, уходящие в проблему соответствия методологических определений:

с одной стороны, определения стоимости как результата согласованной оценки независимыми подходами в соответствии со стандартами, в частности, с Федеральным стандартом оценки (ФСО) № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (Часть III), что можно было бы назвать методическим (алгоритмическим) определением стоимости;

с другой стороны, стоимости в ее нормативном определении по Статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135–ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и по Статье 6 Федерального стандарта оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости» как «… наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда …», или по другим стандартам, включая все условия используемого нормативного определения.

В отличие от естественной погрешности оценки, которая возникает по причине неточности данных и их условности, характерной при нарушении методологических связей специализированного актива и систем, в которые этот актив входит, а также связей с элементами актива, которые входят в него как подсистемы, причиной наблюдаемого расхождения значений стоимости, найденных независимыми подходами, служит различие приведенных выше ее определений, т.е. методического определения стоимости как результата согласованного применения трех (или иного количества) независимых подходов, которое должно было бы закономерно приводить к нахождению стоимости как нормативного понятия.

При практической оценке соответствие этих двух определений стоимости рассматривается как аксиома и неизвестно точное доказательство того, что согласованное применение трех стандартных подходов дает стоимость в ее нормативном определении.

В основе же наблюдаемых расхождений значений стоимости, найденных независимыми подходами, лежит методологическое различие этих подходов. Действительно, если бы по стандартам оценки предписывался только один подход, то расхождения полученных значений стоимости не возникали бы, при этом не было бы видно причин для сомнения о соответствии стоимости как согласованного использования трех независимых подходов, с одной стороны, и стоимости в ее нормативном определении в соответствии с федеральным законом и стандартами оценки, с другой стороны.

В исторической ретроспективе известны периоды, в которые стоимость было бы логично соотносить с предпосылками затратного подхода, так как продажа имущества с прибылью, в частности, не отвечала нравственности распространенного в Средние века религиозного мировоззрения, при котором прибыль выступает незаконным обогащением, что достаточно близко соответствует философии Фомы Аквинского. Подобные этические каноны могли бы означать недозволенность спекулятивной прибыли и приемлемость только затратного подхода при нахождении стоимости как суммы затрат. Хотя, вероятно был бы принят как допустимый износ товара и собственный вклад труда к понесенным материальным затратам. Если для этих условий предположить, что оценка доходным подходом неприемлема, то затратный подход, который включает в себя сравнительный – для определения исходных затрат, остался бы как единственно приемлемый способ определения стоимости. При этом не возникло бы сомнений в соответствии нормативного понятия стоимости как суммы затрат и ее методического нахождения суммирования затрат на приобретение или создание объекта за вычетом износа.

Видно, что вопрос о возможном расхождении нормативного понятия стоимости и ее методического определения как результата согласованного применения независимых подходов возникает одновременно с вопросом о соответствии независимых подходов между собой. Эти оба взаимосвязанных вопроса по существу представляют единую проблему, в рамках которой соответствие стоимости как понятия и как стандартного алгоритма ее определения характеризуется расхождением результатов при применении независимых подходов.

Как указанное методологическое расхождение оценки независимыми подходами, так и погрешность определения стоимости вследствие неточности данных являются закономерными свойствами показателя стоимости специализированного актива.

Для наблюдения расхождения результатов оценки при построении схематичных графиков (Рис. 1) учтены характерные формы зависимости стоимости от возраста специализированного актива при его оценке затратным, сравнительным и доходным подходами.

Выводы и рекомендации

1. Погрешность оценки и расхождение найденных независимыми подходами значений стоимости могут служить показателями качества оценки. При нахождении погрешности оценки по относительной величине в качестве базы сравнения рекомендуется применять тот связанный с оцениваемой стоимостью показатель, который так или иначе остается неизменным или устойчивым по величине для актива в течение его системного цикла: создание, установка, снаряжение и запуск, продуктивное использование, техническое обслуживание, списание и утилизация.

2. Методологические расхождения при определении стоимости специализированного актива независимыми подходами связаны с возможными несоответствиями нормативного понятия стоимости по федеральному закону и по стандартам (Статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135–ФЗ, Статья 6 Федерального стандарта оценки № 2 и пр.), с одной стороны, и ее методического определения, также по стандартам (Часть III Федерального стандарта оценки № 1), как результата согласованного применения независимых подходов. Это несоответствие нормативного понятия и методического определения стоимости возникает одновременно с вопросом о соответствии между собой независимых подходов в рамках указанного методического определения.